Tegova (European Group of Professional Valuers ) Утвержденные Европейские Стандарты Оценки Недвижимости - polpoz.ru o_O
Главная
Поиск по ключевым словам:
Похожие работы
Название работы Кол-во страниц Размер
Erv входит в состав крупнейшей международной группы по туристическому... 1 167.46kb.
Рынок складской недвижимости находится на подъеме: объемы сделок... 1 136.92kb.
Анализ вторичного рынка жилой недвижимости г. Днепропетровск 1 96.82kb.
Отчёт по выставке «Всё о недвижимости» 1 146.4kb.
Программа «Все включено» договор № г. Екатеринбург " " 1 133.3kb.
Fiat Professional на выставке «КомТранс 2013»: эффективные решения... 1 38.36kb.
Лекция №6 Содержание лекции Методология и технология разработки информационных... 3 349.13kb.
Описание изделия, его функций и характеристик, связанных с его клиническим... 13 1728.74kb.
SiRFatlasIV™ новое поколение gps-процессоров 1 20.48kb.
Специфікація Кислота яблучна кд 206 сп 033 1 48.71kb.
Анализ рынка офисно-торговой недвижимости в Нижегородской области 1 127.63kb.
Тренинг по фотожурналистике для узбекских журналистов 1 22.2kb.
1. На доске выписаны n последовательных натуральных чисел 1 46.11kb.

Tegova (European Group of Professional Valuers ) Утвержденные Европейские Стандарты - страница №1/8

TEGOVA

(European Group of Professional Valuers )



Утвержденные

Европейские Стандарты Оценки Недвижимости








Предисловие







Глава 1

Введение




Глава 2

Проблемы соответствия




Глава 3

Оценщик имущества




Глава 4

База оценки




Глава 5

Оценка специальной недвижимости




Глава 6

Особые факторы, влияющие на стоимость




Глава 7

Оценка для специальных целей




Глава 8

Расчеты и нерыночные оценки




Глава 9

Сертификаты оценки




Глава 10

Законодательство и практика отдельных стран




Глава 11

Приложения

 ОБРАЩЕНИЕ К ЧИТАТЕЛЮ

 

От всей души поздравляю всех практикующих оценщиков и, в особенности, членов Российского общества оценщиков с выходом русского перевода Европейских стандартов оценки недвижимости. Данные стандарты являются утвержденной основой для оценочной практики в странах Европейского Союза и рекомендованы членам Европейской группы ассоциаций оценщиков (TEGOVA) в качестве базы для разработки национальных стандартов оценки.



Российское общество оценщиков, являющееся ассоциированным членом TEGOVA с 1994 года, получило эксклюзивные права на перевод Стандартов на русский язык и их распространение на территории России, что является подтверждением международного признания высокого профессионального статуса нашего Общества.

Я уверен, что настоящие Стандарты будут применяться оценщиками при работе над проектами, связанными с инвестициями из стран ЕЭС, а также в тех случаях, когда применение Европейских стандартов оценки позволит решить сложные вопросы оценки имущества.

Российское общество оценщиков также будет использовать Европейские стандарты оценки для разработки собственных стандартов и общероссийских стандартов (ГОСТ-Р) в рамках работы Технического комитета по стандартам оценки имущества № 389.

 

Президент Российского общества оценщиков



И.Л.Артеменков

 

ПРЕДИСЛОВИЕ К РУССКОМУ ИЗДАНИЮ

 

Пятилетняя история возрождения оценочной деятельности в России весьма характерна для развития российской экономики переходного периода. Пройден путь от интуитивного понимания необходимости адекватной рыночной оценки активов до ее безусловного нормативно регулируемого применения на практике. Сформулированы и введены в практику основные методологические процедуры оценки, учитывающие современный мировой опыт и традиционно сложившиеся в России нормативно-методические подходы и разработки. Сформирована и утверждена на государственном уровне новая для России профессия- оценщик имущества. В результате более чем двухлетней законодательной работы Федерального собрания принят Закон об оценочной деятельности.



Таким образом, подводя итоги первого пятилетия, можно объективно констатировать факт чрезвычайно высокого темпа развития оценочной деятельности и достижение вполне конкретных и значимых результатов.

Анализ текущего состояния и перспектив отечественной практики оценки показывает, что ближайшие годы должны характеризоваться углублением качественной стороны оценочной деятельности. В частности, первоочередной задачей является стандартизация всех аспектов оценочной деятельности с учетом обеспечения ее соответствия международным требованиям и потребностям отечественного рынка, идущего по пути интеграции в мировую экономику.

Зарубежный опыт свидетельствует о сложности и трудоемкости процедуры разработки и согласования стандартов оценки, так как они затрагивают множество смежных областей деятельности - бухгалтерский учет, аудит, ипотечное кредитование, страхование, налогообложение и т.д. Предлагаемое читателю издание Европейских Стандартов Оценки недвижимости является наглядным примером того, каким образом страны Европейского Союза решают проблему преодоления различий в оценочной деятельности и создания единых унифицированных подходов к оценке недвижимости в рамках наднационального законодательства Европейского Союза. В таком контексте содержание настоящих стандартов может представлять интерес и для практики российского законодательства и нормотворчества, которые, по-видимому, не ставят своей целью остаться в стороне от интеграционных процессов на европейских рынках.

Авторы стандартов признают, что их содержание является не учебником по технике оценки, а только введением в большой и сложный предмет прикладной экономики. Нерешенные практические вопросы, которые есть и будут появляться по мере развития рыночной экономики, остаются предметом постоянного внимания и согласования европейскими оценщиками. Такая ситуация предполагает регулярную актуализацию текста стандартов, что рассматривается как одна из основных задач TEGOVA.

Одной из главных особенностей настоящих стандартов является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой и бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством. При этом, однако, указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.

С точки зрения рядового оценщика и клиента-потребителя оценочных услуг, настоящие стандарты являются ориентиром, устанавливающим минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленный статусом и квалификацией оценщика, содержанием договоров на выполнение оценки и отчетов об оценке, а также применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.

В заключение следует заметить, что при переводе стандартов основное внимание уделялось максимально близкому соответствию исходному тексту, что, по нашему мнению, может оправдать некоторые погрешности с точки зрения литературного русского языка. Тем не менее автор перевода будет благодарен за все замечания, касающиеся содержания и стиля изложения. Надеюсь, что настоящее издание сможет внести небольшой вклад в развитие оценочной деятельности в России.

 

Профессор кафедры "Экономика и менеджмент недвижимости"



Санкт-Петербургского Государственного Технического Университета

 

Член Правления Российского общества оценщиков

 

Е.И.Тарасевич

 

TEGOVA - Редакционный Совет

 

Настоящие Европейские Стандарты Оценки при поддержке Редакционного Совета подготовил Peter Champness, являющийся в настоящее время Председателем TEGOVA, Peter Champness - опытный сертифицированный оценщик, который работал во многих странах Европейского Союза, а также во многих странах Центральной и Восточной Европы. Он осуществил большой ряд крупных международных проектов, включающих оценку и финансирование недвижимости.



Недавно он завершил один из проектов в качестве председателя рабочей группы от имени Royal Institution of Chartered Surveyors, консультируя Европейскую Комиссию по изменениям, введенным в Directive on Solvency Ratios for Banks в отношении залогового обеспечения кредитования и финансового лизинга коммерческой собственности.

Он выступал на многих международных конференциях в Великобритании и за ее пределами, а также по телевидению и радио, главным образом по проблемам оценки недвижимости, включая чтение лекций в Сорбонне по сравнению законодательств Франции и Великобритании. В настоящее время он оказывает помощь Европейской экономической комиссии ООН в вопросах стратегического консультирования по проблемам недвижимости для стран Центральной и Восточной Европы. Ряд его статей был опубликован в журналах, освещающих проблемы собственности, включая публикацию "Liberalisation of Trade-in Services", OECD, (1995).

После ухода на пенсию из Chartered Surveyors, Gerald Eve в 1995, он основал Peter Champness Associates (PCA), Consultant Chartered Surveyors совместно с аналитиками Laing & Buisson, LCS Associates Ltd, выступал в качестве оценщиков и консультантов для Health Care Sector. Он также является директором Costal Aquaculture Ltd. - компании с главным офисом в Найроби, в настоящее время развивающей большой оборот в разведении креветок, а также другие виды бизнеса на Кенийском побережье.

Состав Редакционного Совета:

Prof Erik Persson (Швеция) - Председатель

Guibert de Crombrugghe (Бельгия)

Philippe Malaquin (Франция) - Председатель IVSC

Karl Birkner (Германия)

John Charman (Великобритания)

Jean-Daniel Cerutti (Франция)

Donald. F. Boltje (Нидерланды)

Peter Champness - Председатель TEGOVA

Rebekah Lowe - Исполнительный Секретарь TEGOVA



Список членов TEGOVA

 

TEGOVA является некоммерческой ассоциацией (ASBL), действующей в соответствии с законодательством Бельгии и включающей европейские профессиональные организации, деятельность которых связана с оценкой недвижимого имущества. Список членов ассоциации, участвующих ассоциированных членов и наблюдателей приведен ниже:



The Albanian Society of Real Property Valuers

Belorussian Society of Valuers

Union Beige des Geometres Experts Immobiliers

CIBEX


The Bulgarian Association of Business Appraisers

The Czech Chamber of Appraisers

The Czech Committee of Valuers

Dansk Ejendomsmoeglerforening

Institute Francais L 'Expertise Immobiliere (IFEI)

Chamber des Experts (FNAIM)

Compagnie Nationale des Эксперты Immobilier (CNEI)

Association des Evaluation d 'Entreprise (AEE)

Estonian Association of Appraisers

Bundesverband der Oeffentlich Bestellten Vereinigten und Qualifizierten Sachver-staendigen (BVS)

Bund der Oeffentlich Bestellten Vermessungs-Ingenieure (BVDI)

Deutscher Verein Fuer Vermessungswesen (DVW)

Ring Deutscher Makler (RDM)

Verband Deutscher Hypotheken Banken (VDH)

Body of Sworn-In Valuers of Greece

Association of Hungarian Appraisers and Finnnnancial Analysts

The Society of Chartered Surveyors in the Republic of Ireland

Irish Auctioneers and Valuers Institute

Consiglio Nazionale Geometri

Huoneistomarkkinointi (Finland)

Latvian Association of Appraisers

Lithuanian Association of Property Valuers

Institut National de L ' Expertise Immobiliere (Luxembourg)

Nederlandse Vereniging van Makclaars в Onroerende Goederen (NVM)

Norges Takseringsforbund (NTF)

Polish Federation of Valuers ' Associations

The Portuguese Association of Fixed Asset Valuers

The National Association of Valuers in Romania (ANEVAR)

Russian Society of Appraisers (RSA)

Asociacion Profesional Sociedades Valoracio de Espana

Samfundet for Fastighetsvardering (SFF)

Ukrainian Society of Appraisers

Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

Institute of Revenue, Rating and Valuation (IRRV)

Incorporated Society of Valuers and auctioneers (ISVA)

Авторы или издатель не несут ответственности за ущерб, нанесенный какому-либо лицу, действующему или воздержавшемуся от действия в результате публикации какого-либо материала в этом документе.



ПРЕДИСЛОВИЕ

 

Европейская Группа Оценщиков Основных Фондов1 (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков в 1977 году. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL, группа в настоящее время называется TEGOVA2. Одной из главных целей при создании этой организации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского Союза.



Настоящее третье издание подготовлено в свете увеличивающихся темпов изменений в Европейском Союзе и возрастающей важности наднационального законодательства, единого рынка, интернационализации бизнеса, и, таким образом, в связи с потребностью в Европейских Стандартах Оценки, которые соответствуют Международным Стандартам Оценки и отражают инициативу в установлении лучшей практики оценки в доступной форме.

Члены TEGOVA представляют профессиональные оценочные организации Европейского Союза с активным и возрастающим участием партнеров из Евопейского Экономического Сообщества, а также из Центральной и Восточной Европы, включая Россию, Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию.

TEGOVA работает в тесном сотрудничестве с Международным Комитетом Стандартов Оценки3 (IVSC). Общие стандарты и методология позволяют проводить достоверные оценки в общественных и частных интересах с существенными выгодами для коммерции и промышленности, финансового и институционального инвестиционного сектора, так же как и для более широких слоев населения, которые зависят непосредственно или косвенно от экономической эффективности этих секторов.

Настоящие Европейские Стандарты оценки не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского Союза и дающие импульс к размышлениям в Европе и во всем мире. При обнаружении несоответствий и доведения сведений об этом, постоянная комиссия Tegova пересмотрит обстоятельства и примет меры, с тем, чтобы улучшить соответствие стандартов.

Признано, что техника оценки подразумевает стандартные положения, и по этой причине в этот документ впервые включен раздел о методологии оценки. Как при принятии стандартов, так и при пропаганде лучшей практики оценки, TEGOVA поддерживает и продвигает концепцию ясности, экономической реальности и прозрачности в отчетности. TEGOVA рада оказать помощь национальным профессиональным организациям, правительственным органам или международным агентствам в разработке или в пересмотре стандартов оценки для специфических или общих целей.

Guibert de Crombrugghe

Бывший председатель TEGOVOFA

Брюссель, Март 1997


Peter Champness

Председатель TEGOVA

Лондон, Март 1997


ГЛАВА 1. Введение

 

Пределы действия, применение и цель

1. Стимулом для подготовки первого и второго изданий Guide Bleu или Guidance Notes on the Valuation of Fixed Assets4 были первоначальные проекты и последняя публикация Четвертой Директивы Совета от 25.06.78 (78/660/ЕЕС)

2. Директива применяется к годовой отчетности компаний, перечисленных в статье 1.1 указанной Директивы, за исключением банков, финансовых институтов и некоммерческих ассоциаций. В частности, Раздел 7 Статьи 35, излагающий правила оценки, применимые к основным фондам, был принят во внимание при подготовке текста Guidance Notes.

3. Четвертая Директива Совета, отражающая расхождение в методах оценки среди государств-членов, утвердила правила оценки основных фондов в виде альтернатив, доступных для соответствующих компаний. Подробное определение рыночной стоимости основных фондов установлено не было.

4. В соответствии с вышеизложенным, TEGOVA сосредоточилась на подготовке согласующихся Сертификатов оценки и Отчетов об оценке основных фондов для целей составления финансовой отчетности.

5. Только с изданием Directive on the Annual Accounts and Consolidated Accounts of Insurance Undertakings5 (91/647/EEC), было утверждено особое определение Европейского Союза для Рыночной стоимости, связанное со специальным обязательством отражать рыночную или текущую стоимость в отчетах, даже когда в отчетность включены исторические данные.

6. Третье издание документа, который теперь называется "Утвержденные Европейские Стандарты Оценки Недвижимости"6 (далее - Европейские Стандарты Оценки, ЕСО), было полностью пересмотрено и дополнено с учетом как введенных изменений, так и расширения области применения за рамки оценок для финансовых отчетов, включая оценки для разнообразных коммерческих целей.

7. TEGOVA рекомендует, чтобы ЕСО были утверждены и применены в Европейском Союзе, где результаты оценки должны включаться в отчеты и/или использоваться для любой другой цели в сфере общественной деятельности, или там, где имеется существенный общественный интерес и где это совместимо с существующим национальным законодательством. Требования национального законодательства учитываются в конкретных случаях, и там, где это существенно важно, они отдельно комментируются в главе 10 ЕСО.

8. Целью ЕСО является:

(a) помочь оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;

(b) обеспечить согласованность оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;

(c) обеспечить стандарт качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации и лучшей практики в качестве образца для пользователей оценок;

(d) обеспечить точную основу для экономического анализа эффективного использования дефицитных земель и строительных ресурсов;

(e) внедрить среди оценщиков ориентированный на клиента и полученное задание подход к оценке;

(f) повысить понимание роли оценщика;

(g) установить процедуры, обеспечивающие ясную, точную, однозначную сертификацию стоимости в соответствии с национальным и наднациональным законодательством, стандартами оценки и бухгалтерского учета, а также в инвестиционном секторе - соответствие оценок, используемых для получения показателей финансовой деятельности, и обеспечение последовательности в национальном регулировании или в рекомендациях по лучшей практике оценки.

9. ЕСО предназначены для применения в ситуациях, связанных с учетом общественных интересов, особенно, когда это связано с публикациями. Поскольку в них отражен положительный опыт, рекомендуется применять их и при оценках для разнообразных целей, выходящих за рамки общественных интересов, когда существенное значение имеют высокое качество и адекватность оценки. Однако, они не предназначены для ситуаций, подробно регулируемых национальным законодательством или юриспруденцией.

10. В соответствии с вышесказанным, оценки, производимые для целей налогообложения и принудительного отчуждения собственности, не являются предметом Европейских Стандартов Оценки. Однако, общие принципы, изложенные в них, могут применяться в тех случаях, когда какого-либо другого определенного руководства не существует.

11. Принятие и практика применения определенных, широко используемых и признанных методов и процедур оценки отражены во многих Европейских Стандартах Оценки. В Европейском законодательстве дополнительно содержится требование принятия соответствующих общепризнанных баз оценки. Хотя настоящий документ не является учебником по оценке, общее резюме и рекомендации включены в раздел 11.07 ЕСО.

12. Надлежащий кодекс этики и профессионального поведения существенен для правильного ведения оценочного бизнеса. Соответствующие положения, такие как правильное ведение нужной документации, конфиденциальность и дисциплинарные вопросы, рассматриваются как в отдельных стандартах, где это необходимо, так и в приложении.

13. Стандарты, изложенные в настоящем руководстве, излагаются последовательно в 11 главах, при этом сначала рассматриваются вопросы общего регулирования и особенностей составления договора на оценку, а затем в главе 4 ЕСО рассматриваются основные определения и базы оценки и даются рекомендации относительно их применения в конкретных ситуациях. Рекомендации по соответствующим толкованиям специальных случаев, относящихся к нетипичным активам, а также по подходам к внешним составляющим стоимости типа загрязнения и экологических ограничений, приводятся в главах 5 и 6 ЕСО. Оценки, производимые для специфических целей, рассматриваются в главе 7 ЕСО. Расчеты стоимости и нерыночные оценки, требования, предъявляемые к отчетности, а также оформление и необходимое содержание Сертификатов оценки рассмотрены в главах 8 и 9 ЕСО. В главе 10 ЕСО рассматриваются некоторые ограниченные специфические особенности оценки в отдельных странах, в то время как глава 11 ЕСО включает Европейский кодекс практики7 и технические аспекты работы по оценке.

14. Прочие Стандарты, не указанные во введении, соответствуют практически общепринятой форме. Сущность рекомендаций TEGOVA показана, там где это необходимо, формально в виде Европейского Стандарта Оценки в начале каждого из ЕСО. Затем дается подробный комментарий и, в некоторых случаях, конкретная интерпретация по конкретной стране.

ГЛАВА 2.

 

ПРОБЛЕМЫ СООТВЕТСТВИЯ



Европейский Стандарт Оценки:

Там, где это совместно с Законами и практикой Европейского Союза Международные Стандарты Оценки, изданные Международным Комитетом Стандартов Оценки (IVSC), должно поддерживаться, чтобы гарантировать согласованность оценки в соответствии с лучшей имеющейся практикой во всех странах.

Любое отклонение от рекомендаций в ЕСО может повлечь коммерческие или правовые санкции. И наоборот, соответствие стандартам может являться частью действенной правовой защиты при отсутствии доказательства в пользу противного в ходе рассмотрения судебного иска по вмененной небрежности.

В некоторых случаях неприменение или уклонение от применения стандартов оправдано особыми обстоятельствами. Подобные отклонения должны быть указаны в официальном договоре на выполнение оценки и в Отчете об оценке.

 

2.01. Международные стандарты

2.01.1. TEGOVA в соответствии со Статьей 110 Римского Договора от 1957 года, а также согласно последующих договоров, поручено устанавливать стандарты, которые являются совместимыми с интернационализацией деловой активности и мировой торговли. GATT8 особо оговаривает необходимость соблюдения международных стандартов во всех случаях, когда это необходимо, для обеспечения ясности понимания и избежания дискриминации - что является двумя ключевыми областями либерализации торговли.

2.01.2. Международные Стандарты Оценки установлены в тесном сотрудничестве между IVSC и TEGOVA, которые поддерживают принципы свободной конкуренции и развития мировой торговли.

2.01.3. TEGOVA обязуется лоббировать принятие Европейских Стандартов Оценки, которые будут признаны в качестве лучшей мировой практики. Общепризнанным является факт того, что стандарты, как отражение рынков, не высекаются на каменных плитах, а должны изменяться для отражения динамики быстро изменяющейся ситуации. Осуществление ведущей роли в инновациях является одной из задач TEGOVA.

2.01.4. ЕСО могут сильно отличаться от Международных Стандартов, но в таких случаях эти различия будут комментироваться в тексте. ЕСО отличаются большей подробностью в деталях, в них акцентируются другие вопросы, но по своим идеям они сходны с Международными Стандартами.

2.01.5. Специфические отклонения от Международных Стандартов или Европейских Стандартов, обусловленные местным законодательством и практикой, в соответствии с принципом прозрачности оценки должны быть отмечены оценщиком в его Отчете об оценке или в Сертификате оценки вместе с причиной отклонений.

 

2.02. Европейские Директивы и национальное законодательство и практика

2.02.1. Большое число директив Европейского Союза и других юридических документов, которые формируют структуру наднационального законодательства, оказывают воздействие на принципы и практику оценки в таких разных областях, как банковское дело, окружающая среда, социальная политика, финансовые отчеты, выпуск ценных бумаг, налогообложение и рыночная конкуренция.

2.02.2. TEGOVA стремится отслеживать ситуацию и обеспечивать информацией и руководствами ассоциированных членов через публикации, распространение материалов, а также посредством обсуждений на собраниях.

2.02.3. Выступая собеседником Европейской Комиссии и государств-членов Европейского Союза, TEGOVA также представляет и продвигает точку зрения специалистов Европейского Союза на управление землей и оценку.

2.02.4. Национальное законодательство, нормативные акты и таможенные правила во всем Европейском Союзе, несмотря на имеющиеся тенденции к гармонизации, все еще отличаются разнообразием, что требует пристального внимания и понимания со стороны местных оценщиков и международных консультантов. В качестве дополнительных мер национальные правительства будут продолжать устанавливать подробные регулирующие нормы. Аналогичным образом, ассоциированные члены подготовили во многих случаях национальные стандарты на основе Европейских Стандартов или идентичные им с учетом пока еще действующих нормативных особенностей. Специфика национальных регулирующих норм по возможности охвачена в общем разделе Европейских стандартах Оценки и отдельно в главе 10 ЕСО. Ожидается, что национальные или межнациональные пользователи оценок смогут принять ЕСО без конфликта с национальными стандартами членов Европейского Союза. Некоторые аспекты оценки в ряде стран Европейского Союза оговариваются законодательством, регулирующими обязательными постановлениями или профессиональными нормами.

2.02.5. Во избежание сомнений в случае, если возникают конфликты между положениями какой-либо части ЕСО и положениями национального законодательства, государственной политики или наднационального законодательства Европейского Союза, положения последнего буду иметь решающую силу, а соответствующая часть рекомендации будет недействительна в данной юрисдикции.

 

2.03. Отступления от Европейских Стандартов

2.03.1. Согласованная отчетность и принятие надлежащих процедур при выполнении оценок, как это требуется в соответствии с настоящими стандартами, является необходимым условием:



  • для принятия выверенного и соответствующего решения;

  • для оптимизации экономических результатов и благосостояния правительством, бизнесом и обществом.

2.03.2. Для оценщиков жизненно важно обеспечить соблюдение лучших методов и практики оценки. Несоблюдение стандартов плохо отражается на профессионализме, и оценщик при этом рискует в лучшем случае быть обвиненным в профессиональной небрежности. Стандарты показывают минимальный уровень качества, на основании которого оценщики должны оценивать свою продукцию. Пользователи оценок, в свою очередь, получают базу для измерения своих разумных ожиданий в отношении компетентности оценщика, а также соблюдения им профессиональных и этических стандартов.

2.03.3. Настоящие стандарты, хотя и не являются безусловной обязательными для их соблюдения участвующими ассоциациями или профессиональными членами, тем не менее, были приняты в соответствии с полномочиями TEGOVA, подписанными членами-ассоциациями во всех странах Европейского Союза.

2.03.4. TEGOVA уведомляет о том, что любое несоблюдение рекомендаций, установленных в ЕСО, может привести к коммерческим или правовым санкциям, которые превышают полномочия TEGOVA на установление дисциплины или принуждение исполнять какие-либо предполагаемые обязательные положения. И наоборот, соответствие стандартам может стать частью имеющего силу аргумента защиты, который будет значим в случае судебного иска о вмененной небрежности.

2.03.5. Отклонения от стандартов оценки несут в себе юридические и финансовые риски для оценщиков, также как и для пользователей их услуг. Некоторые из проблем, которые могут возникать при этом, приводятся ниже:



  • привлекаемый оценщик не имеет необходимого опыта или уровня квалификации в промышленном секторе;

  • представлена недостаточная информация или дезинформация в скрытой или неразборчивой форме;

  • оценка и консультирование не соответствуют требованиям клиента и/или допущена несогласованность в договоре не выполнение оценки, что в результате приводит к вышеуказанным несоответствиям;

  • неадекватное исследование;

  • спорная методология;

  • не исключены обязательства, которые могут привести к судебным иску об ущербе;

  • оценщик не имеет какой-либо профессиональной страховки или имеет неадекватную страховку возмещения ущерба;

  • профессиональная этика не соблюдена, что ведет к опасности появления скрытых конфликтов интересов;

  • публикация ложного или вводящего в заблуждение мнения об оценке дается без ссылки на оценщика, что приводит к ущербу для репутации и коммерческих интересов оценщика, а также к потенциальной возможности причинения ущерба клиенту;

  • несоответствие уровню современных требований в результате игнорирования действующих программ непрерывной профессиональной подготовки, действующего законодательства, требований рынка и методологии.

2.03.6. Неполнота надлежащих условий в задании на оценку приводит к несоответствующей базе оценки, что обусловливает невозможность выделения реальных потребностей клиента и ведет к неполучению клиентом того, что он ожидал получить или того, в чем он нуждается.

2.03.7. Вопросы, затронутые в статье 2.03.5 ЕСО, говорят сами за себя в смысле преимуществ соответствия оценщиками установленному набору стандартов, представляющих собой лучшую принятую практику. Возможные ситуации для пользователей оценок также ясно очерчены. Они должны настоять, чтобы оценщики подтвердили, что они могут и будут соблюдать эти стандарты.

2.03.8. Имеются обстоятельства, когда стандарты не применимы, или отклонение от них имеет смысл в силу особых обстоятельств. Такие отклонения должны указываться как в официальном задании на оценку, так и в Отчете об оценке.

 ГЛАВА 3.



 

ОЦЕНЩИК ИМУЩЕСТВА

Европейский Стандарт Оценки:

Оценщики, особенно при выполнении оценок в общественном секторе, как правило, являются объектами институционального, традиционно сложившегося или государственного регулирования.

Оценщики должны гарантировать, что они отвечают установленным требованиям в отношении своих знаний, компетентности и независимости.

Полноценная связь и кооперация с аудиторами до и во время составления отчета об оценке для целей составления финансовой отчетности, является существенно необходимым условием, для того, чтобы обеспечить соответствие принятой базы оценки.

Условия и основные положения задания на оценку должны быть ясно указаны в письменной форме до представления отчета по оценке.

 

3.01. Европейская аккредитация, взаимное признание, местное регулирование и лицензирование

3.01.1. Настоящие ЕСО предназначены для формирования границ и контекста, в которых можно установить состоятельность и компетентность оценщика. Европейский Союз не имеет специальных нормативных актов или установленных процедур аккредитации для оценщиков. The Joint European Standards Institution9 опубликовал общие критерии для сертификационных органов, осуществляющих сертификацию персонала. TEGOVA имеет возможность предложить Европейскую Сертификацию, которая в настоящее время находится на рассмотрении.

3.01.2. Согласно Директиве Европейского Совета по общей системе для признания дипломов о высшем образовании, выданных по завершению профессионального образования и обучения длительностью минимум три года, изданной 21 декабря 1988 года, специалисты с хорошей профессиональной квалификацией могут вести практику за пределами своих стран с определенными оговорками в целях предосторожности. Таким образом, профессиональная квалификация специалистов, которые соответствуют требованиям Директивы, может быть признана в других странах, хотя некоторые ограничения на профессиональную практику все еще существуют.

3.01.3. В некоторых европейских странах действуют разнообразные юридические или традиционно сложившиеся ограничения на практику и/или сертификацию, либо лицензирование деятельности оценщиков. Некоторые из основных ограничений будут упомянуты в главе 10 ЕСО как особенности национального законодательства и практики.

 

3.02. Оценщик имущества - определение, компетенция, квалификация и отношения с клиентом

3.02.1.Основным критерием и минимальным требованием для оценщика имущества, ответственного за подготовку и/или руководство выполнением оценок, результаты которых включаются в финансовые отчеты, является наличие хорошей репутации и возможность подтверждения, что:

(a) он получил соответствующее образование или квалификацию в признанном высшем учебном заведении; имеет, по крайней мере, двухлетний стаж работы после окончания высшего учебного заведения и может показать, что он поддерживал и повышал свои профессиональные знания, участвуя в соответствующей программе непрерывного образования;

(b) он имеет достаточный уровень знаний местных условий и практики, а также опыт в оценке данной категории основных фондов в данной местности; или, раскрыв недостаточность своих возможностей перед клиентом до подписания задания на оценку, получил помощь от компетентного и хорошо осведомленного лица (лиц);

(c) что он соблюдает и выполняет все юридические, регулирующие, этические и договорные требования, связанные с заданием на оценку;

(d) что он имеет соответствующую профессиональную страховку в качестве гарантии своей ответственности по каждому из своих договоров на оценку.

3.02.2. Как исключение, в случае отсутствия возможности для получения соответствующей академической квалификации в государстве-участнике, оценщик имущества должен продемонстрировать, что у него есть, по крайней мере, семилетний опыт практики и он

(i)имеет адекватный уровень подготовки;

(ii)является членом признанного и аккредитованного профессионального органа, занимающегося оценкой основных фондов;

(iii)назначен судами или другими властными органами с равной юрисдикцией;

(iv)что, он поддерживал и углублял свои профессиональные знания, приобретенные в ходе обучения и практического опыта работы, проходя соответствующую программу непрерывного образования.

3.02.3. В некоторых сложных случаях, если оценщик обнаруживает недостаточность своих экспертных навыков для надлежащего выполнения задания, он должен:

(a) уведомить об этом клиента;

(b) получить профессиональную помощь специалиста, например, геолога, эколога, горного инженера, бухгалтера или юриста для выполнения полученного задания.

3.02.4. Существуют различные обстоятельства, когда, несмотря на доверительные отношения с клиентом, обусловленные законодательством или кодексом профессионального поведения, оценщик обязательно должен быть не только компетентным, но также независимым и не имеющим каких-либо фактических или предполагаемых потенциальных конфликтов интересов.

3.02.5. Исходя из вышеизложенного, оценщик, принимая задание на оценку, должен получить у клиента информацию в отношении целей и интересов любой другой заинтересованной или имеющей отношение стороны, для того, чтобы установить наличие какого-либо конфликта интересов для самого оценщика, его партнеров, руководителей или близких родственников. Если такой конфликт существует, то чрезвычайно важно, чтобы этот факт был раскрыт для клиента. Клиент, в случае существования конфликта интересов, по своему усмотрению может подтвердить назначение оценщика, но при этом данный факт должен быть ясно изложен в любом Сертификате или Отчете об оценке.

3.02.6. Оценщик может иметь статус внутреннего, внешнего или независимого оценщика.

3.02.7. Внешний оценщик - это иной, нежели внутренний оценщик, который не имеет ни прямо, ни косвенно через партнеров, руководителей или близких родственников существенного финансового интереса в компании клиента или наоборот.

3.02.8. Независимый оценщик - это внешний оценщик, который дополнительно не имел отношений к объекту оценки, подразумевающих оплату услуг, за исключением оплаты услуг по оценке, в течение последних 24 месяцев или в настоящее время, и объявил в письменной форме о любой причастности в прошлом или настоящем к объекту оценки, или к заинтересованным, или имеющим к нему отношение сторонам в течение последних 24 месяцев.

3.02.9. Оценщик может быть внутренним оценщиком, являясь при этом администратором, директором или служащим, имеющем соответствующую квалификацию, и не имеющим существенного финансового или политического интереса, определяемого как:

(a) владение лично, членами своей семьи, либо через трастовые компании более 5% суммы акционерного капитала или такой его суммой, которая с объективной точки зрения могла бы повлиять на объективность оценщика или на его вознаграждение, аналогичные опционы или бонусы, связанные с результатами оценки;

(b) положение в органе государственной власти, когда существуют явные конфликты или может ощущаться их существование заинтересованной третьей стороной.

3.02.10. В тех случаях, когда несколько оценщиков назначаются для совместной работы, каждый из них в отдельности и все вместе должны соответствовать тем же самым требованиям в отношении независимости и объективности, которые изложены выше.

3.02.11. Рекомендуется, чтобы во все отчеты об оценке включалось положение, подтверждающее, что оценщик, ответственный за оценку перед клиентом, соответствует требованиям настоящих Европейских Стандартов Оценки, и чтобы особо были отражены причины и степень каких-либо отклонений от них.

 

3.03. Отношения оценщика имущества с аудитором

3.03.1. Тесные рабочие отношения, которые могут возникать между оценщиком и аудитором, когда оценки выполняются для составления финансовых отчетов, порождают важные вопросы и обязанности, рекомендации относительно которых приводятся ниже.

3.03.2. Аудитор финансовых отчетов обычно назначается акционерами или любыми другими сторонами, которые указываются в уставе ассоциации или предприятия. Он независим от директоров и должностных лиц организации и при выполнении своей работы подчиняется регулирующим и установленным законом обязательствам. Он отвечает за то, чтобы годовая отчетность давала истинное и справедливое представление об активах и обязательствах компании, о ее финансовом положении, а также о прибылях или убытках.

3.03.3. В частности, от него может потребоваться, чтобы он проверил детальным образом объективность, профессиональную компетентность, возможности и квалификацию оценщика, а также адекватность его работы с точки зрения аудита. Аудитору также может потребоваться подтверждение того, что содержание заключения оценщика должным образом отражено в финансовом отчете и что оно соответствует базе оценки, принятой в предыдущих финансовых годах.

3.03.4. Директора и другие должностные лица компании обязаны в соответствии с законом выполнять просьбы аудитора о предоставлении информации по его запросу, которая необходима ему для отчета. Внутренний оценщик, таким образом, имеет аналогичные обязательства.

3.03.5. Аудитор может запрашивать информацию, изучать дела и документы и прочим образом изучать работу оценщика, хотя он сам непосредственно не производит оценку. Внешний или независимый оценщик, назначенный директорами компании и подотчетный им, не обязан по закону отвечать на его запросы, но отказ в предоставлении информации будет являться ограничением при работе аудитора, о чем он должен сделать оговорку в своем отчете. Оговорка будет касаться того, что он не смог получить требуемую информацию или разъяснение.

3.03.6. Следование Европейским Стандартам Оценки и хорошей практике организации ведения документации позволит оценщику ответить на запросы быстро и точно. В некоторых случаях хорошей практикой может являться организация с санкции директоров компании предварительная консультация оценщика и аудитора перед подготовкой и представлением отчета по оценке.

3.03.7. Независимо от того, что закон не предусматривает в достаточной степени такую обязанность для внешнего или независимого оценщика, является хорошей практикой включение в задание и договор на оценку положения о контрактных обязательствах сторон. Рекомендуется, чтобы такое положение включало конкретно указанное обязательство сотрудничества с аудитором, которое в соответствии с законом оценщик был бы обязан выполнить.

3.03.8. При формулировке условий в задании на оценку оценщику следует предварительно проконсультироваться с аудитором. Это особенно важно, так как аудитор имеет законные полномочия квалифицировать соответствующим образом отчеты, если они не представляют справедливую и достоверную картину положения дел компании. Это должно помочь:

(a) избежать использования несоответствующей базы оценки;

(b) избежать двойного учета, который может иметь место, если у компании есть обязательства, связанные с окружающей средой;

(c) поддержать позицию оценщика, если директора компании клиента настаивают на базе оценки, которая не соответствует настоящим стандартам или профессиональному мнению оценщика.

3.03.9. Некоторые виды оценки, такие, как например оценка коммерческой недвижимости, обычно основываются на бухгалтерских данных. В то время, как директора и должностные лица компании обеспечивают подготовку и прогнозы для руководства относительно будущих перспектив, от аудитора может потребоваться объективное заключение относительно интерпретации результатов прошедших периодов, а также относительно предполагаемого дохода, который может быть получен от оцениваемой недвижимости. Оценщик должен зафиксировать в своем отчете суть и источник информации, а также рекомендации, на основе которых он выполнял оценку. Предварительная консультация с аудитором относительно состоятельности, точности и объективности таких рекомендаций является желательной.

 

3.04. Условия найма

3.04.1. Оценщики безусловно обязаны гарантировать, что:

(a) они являются компетентными, квалифицированными и не имеющими ограничений из-за любых фактических, потенциальных или предполагаемых конфликтов интересов, или, в ином случае, заявят об этом и предпримут меры к устранению любых реальных или очевидных недостатков в терминах раздела 3 ЕСО, статья 3.02 и далее, для выполнения своего задания;

(b)любое требуемое клиентом отклонение от Стандартов будет ясно указано в виде специальной оговорки как в задании на оценку, так и в отчете об оценке. Кроме того, такое отклонение, вследствие наложенных ограничений или сделанных предположений, не должно вводить в заблуждение или дезинформировать пользователя отчета;

(c)их назначение ясно изложено в однозначной формулировке, с включением в текст всех основных положений об условиях назначения, соответствующих потребностям клиента и положениям законодательства, нормам и обязательным постановлениям, предполагаемой ответственности доверенного лица или правилам профессиональной этики, а также однозначно и детально согласовано обеими сторонами до принятия новых или возобновления действия этих инструкций.

3.04.2. Ответственность оценщика за согласование письменных условий контракта устанавливается не только для того, чтобы определить точно потребности клиента, как это требуется в соответствии с традициями хорошей практики, но также как имеющая отношение к делу в случае последующих пересмотра или спора.

3.04.3. Необходимо помнить о том, что такие непредвиденные события, как юридический спор, могут иметь место через много лет после первоначального задания на оценку, когда трудно уловить контекст и мотивировку каких-либо особых условий, и когда оценка может использоваться для иных целей, чем те, для которых она была выполнена.

3.04.4. Кроме выгод для оценщика, ясные и четкие документы, подготовленные и согласованные перед подписанием контракта, гарантируют, что клиент и его профессиональные консультанты получат то, что они ожидают.

3.04.5. Использование типовых условий найма, приведенного в разделе 11.04 ЕСО, может гарантировать, что все основные вопросы, которые относятся к контракту, учтены или в случаях, где это неприемлемо, типовые статьи будут служить памяткой или рамками при составлении письменной договоренности. Если обстоятельства возникают после заключения контракта, то они также должны быть зафиксированы в письменном виде во избежание недоразумений и последующих споров.

3.04.6. Нижеследующие позиции, которые широко встречаются во многих ситуациях, составляют необходимую основу любого контракта на выполнение оценки:

(a) цель, или если это применимо в данной ситуации, цели оценки;

(b)дата, на которую устанавливается стоимость объекта недвижимости и которая по отношению к конечной дате формального выполнения оценки всегда должна быть такой же или более ранней;

(c) объект оценки (оценок) и согласованные источники информации относительно владения недвижимостью, планирования землепользования и других технических и экономических характеристик недвижимости, а также степень уверенности, с которой оценщик должен на них опираться. Описание для целей оценки устройств, механизмов, оборудования и машин, обычно оцениваемых вместе с землей и зданиями;

(d) база (базы) оценки и методы оценки, которые будут применяться, а также трактовка различных категорий недвижимости в пределах одного портфеля;

(e) соответствие стандартам или любые специальные допущения, касающиеся конкретных отношений с клиентом или подлежащих оценке объектов недвижимости, ограничивающих факторов, предпринимаемых мер по корректировке, или согласованных в исключительном порядке, но раскрытых и не вводящих в заблуждение отклонений от стандартов;

(f) описание машин и оборудования, а также аналогичных технических средств используемых в бизнесе и купленных с оплатой в рассрочку, или находящихся в финансовом лизинге, или находящихся в доверительном управлении иного типа, кроме упомянутых в 3.04.6 (с) выше;

(g) валюта (валюты), которая будет использована при составлении отчета об оценке, а также курс конвертации, если результаты выражены в иной валюте, чем валюта страны нахождения недвижимости;

(h) условие относительно предварительного согласования с оценщиком текста и контекста возможных публикаций результатов отчета, что соответствует действующим требованиям о том, что оценка не должна вводить в заблуждение или дезинформировать читателя;

(i) условие относительно взаимной конфиденциальности, принимаемое оценщиком для соблюдения интересов клиента, который имеет право отклонить или согласиться частично или полностью с любой публикацией, в которой оценщик может представлять одну из сторон;

(j) пределы юридической ответственности оценщика перед третьими лицами;

(k) должно быть указано, будет ли оценщик в своем отчете исходить из допущения об отсутствии экологических загрязнений, или должны проводиться официальная оценка состояния окружающей среды и технического состояния сооружений. Должны быть согласованы степень учета оценщиком существенных фактов, которые представлены клиентом или другими профессиональными консультантами, а также перечень каких-либо запросов в отношении этих фактов, либо в отношении возможного наличия особых сейсмических или климатических условий, либо в отношении наличия опасных веществ. Предварительное заключение оценщика по результатам визуального освидетельствования может являться основанием для назначения консультантов-специалистов, способных установить масштабы недостатков, а также величину затрат на их устранение;

(l) степень и согласованные ограничения финансовой ответственности перед клиентом за результаты оценки и дополнительные консультации, а также какие-либо взаимно признанные процедуры разрешения споров;

(m) обоснование, сумма и сроки выплаты вознаграждения с учетом понесенных издержек и расходов в период выполнения оценки, не включая вознаграждение за работу в качестве директора или служащего компании для внутреннего оценщика.

3.04.7. В дополнение к вышеупомянутому имеются различные обстоятельства, в которых оценщику необходимы письменные подтверждения взаимного с клиентом понимания вопросов до начала оценки.

3.04.8. Может возникнуть ситуация, когда оценщик при подготовке отчета ограничен в информации, не может выполнить в полном объеме освидетельствование объект и/или ограничен во времени. В некоторых случаях отчет может потребоваться для решения внутренних задач менеджмента, в других случаях - для приобретения пакета акций или слияния компаний, когда время является важнейшим фактором.

3.04.9. В таких случаях представляется важным, чтобы оценщик уже на этапе согласования договора на оценку не допустил риска любой публикации. В некоторых случаях, было бы целесообразно санкционировать публикацию результатов оценок в ограниченных ситуациях, приведенных ниже:

(a) оценщик уже осмотрел и ознакомился с объектом недвижимости, рынком и местоположением;

(b) оценщик получил детальную дополнительную информацию от руководства компании и/или от внутренних оценщиков, чтобы восполнить пробелы в своих собственных запросах.

3.04.10. В таких случаях необходимо в тексте договора ясно заявить, что отчет по оценке и любая публикация его результатов должны однозначно включать содержание задания на оценку, цели и контекст оценки, степень ограничения информации, сделанные допущения, зависимость от точности используемой информации, мнение о результатах оценки и отступления от стандартов.

3.04.11. В случаях, когда оценщика просят выполнить оценку с использованием базы оценки, не соответствующей или противоречащей настоящим стандартам, во избежание двусмысленности, что является неотделимым принципом настоящих стандартов, оценщик должен уведомить клиента в самом начале, что отчет будет сделан с оговорками, отражающими соответствующие отклонения.

3.04.12. Оценщика могут попросить выполнить рецензию оценки, выполненной руководством, внутренними оценщиками или третьими лицами, или выполнить переоценку уже известной ему собственности. В этом случае также имеют место рассмотренные выше трудности.

3.04.13. Оценщик в обязательном порядке должен лично согласовывать с клиентом и утверждать заранее в письменной форме условия договора на оценку, имеющие место ограничения и, как следствие, их влияние на результаты оценки, которые будут зафиксированы в отчете об оценке. Отчет об оценке может содержать комментарии аналогичного типа, а также комментарии относительно соответствия принятой базы оценки или соответствующих типовых примеров выполнения оценки подобного типа, а также более развернутые положения относительно общей точности всей оценки.

3.04.14. В случае рецензирования оценок, выполненных другими оценщиками, априори должна быть согласована с клиентом недопустимость каких-либо публикаций мнений, которые могли бы потенциально причинить ущерб репутации другого оценщика, до тех пор пока не бубут выполнены освидетельствование объекта оценки и все обычные исследования.

3.04.15. В тех случаях, когда работа передается по договору субподряда другим специалистам-оценщикам, или когда используется существенная профессиональная помощь третьей стороны, необходимо предварительно получить письменную санкцию клиента и отразить данный факт в отчете об оценке.

3.04.16. Существует риск того, что оценки, подготовленные для одной цели, могут быть переданы третьему лицу и использоваться им для другой цели, не связанной с предыдущей, несмотря на включение в договор статьи, исключающей ответственность перед третьими лицами - статья 3.04.6 (j) ЕСО. Поэтому условия договора на оценку должны основываться не только на таком исключении, но также на ясном освещении ограниченного характера оценки.

 

следующая страница >>


izumzum.ru