Москва. Рынок торговой недвижимости по итогам 2009 г - polpoz.ru o_O
Главная
Поиск по ключевым словам:
страница 1
Похожие работы
Название работы Кол-во страниц Размер
Вторичный рынок жилой недвижимости г. Набережные Челны апрель 2009 г 1 100.81kb.
Анализ вторичного рынка жилой недвижимости г. Днепропетровск 1 96.82kb.
Закрытое акционерное общество «НижБизнесКонсалтинг» 1 344.85kb.
Анализ рынка офисно-торговой недвижимости в Нижегородской области 1 127.63kb.
Правил а доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным... 8 1543.74kb.
Средняя стоимость кв м. жилой недвижимости вторичный рынок Ноябрь... 1 21.83kb.
Полное описание отчета (цель, методы, структура, источники информации... 1 40.66kb.
Рынок складской недвижимости находится на подъеме: объемы сделок... 1 136.92kb.
Отчёт по выставке «Всё о недвижимости» 1 146.4kb.
Программа «Все включено» договор № г. Екатеринбург " " 1 133.3kb.
Рынок недвижимости. Реклама и pr в условиях кризиса 1 11.87kb.
Управляющий осуществляет деятельность в соответствии с Договором... 1 101.17kb.
1. На доске выписаны n последовательных натуральных чисел 1 46.11kb.

Москва. Рынок торговой недвижимости по итогам 2009 г - страница №1/1




Рынок торговой недвижимости Москвы в 2009 г.

Москва.
Рынок торговой недвижимости по итогам 2009 г.


Предложение

По итогам 2009 г. в Москве были открыты 10 торговых объектов, в т. ч. такие крупные проекты как «Метрополис», «Золотой Вавилон Ростокино» и «Город».



Таким образом, рынок качественных торговых площадей пополнился почти на 1 млн. кв. м, что в 1,5 раза превышает показатель за 2008 г.

Торговые центры, введенные на рынок в 2009 г.

Название

Расположение

Округ

Тип

Общая площадь, кв. м

Девелопер




Золотой Вавилон Ростокино

Проспект Мира, д. 211

СВАО

суперрегиональный

241 000

ПАТЕРО Девелопмент




Город

Ш. Энтузиастов, 12/2

ВАО

суперрегиональный

240 000

ТЭН




Метрополис

Ленинградское ш.

САО

суперрегиональный

205 000

Capital partners




Мегаполис

пр. Андропова, 4-10

ЮАО

окружной

72 000

н.д.




Филион

Багратионовский пр-д, вл. 5

ЗАО

окружной

87 600

Рубин Девелопмент




Спектр

Новоясеневский пр., 1

ЮЗАО

окружной

63 000

Z_Build




Праздник

Тушинская ул., 17

СЗАО

Районный

24 000

н.д.




На Беговой

Хорошевское шос., вл. 2-20

ЗАО

Районный

19 700

Дон-Строй




Дарья

Строгинский б-р, 1

СЗАО

Районный

12 000

н.д.




Мебельный центр "Рио"

Ленинградское ш., 25

САО

окружной (мебельный центр)

32 000

Ташир




ИТОГО:

996 300
Источник: NAI Becar

По итогам января-декабря 2009 г. общая площадь концептуальных торговых объектов Москвы составила около 5,6 млн кв. м. Таким образом, обеспеченность жителей Москвы площадями качественных торговых центров (GLA) превысила 260 кв. м на тысячу жителей.

Динамика объемов предложения площадей в торговых центрах


Источник: NAI Becar

На сегодняшний день сложилась следующая структура предложения торговых площадей в соответствии с типом торговых центров:

Структура предложения площадей в торговых центрах


Источник: NAI Becar

Как видно из диаграммы, основную долю рынка занимают торговые центры суперрегионального масштаба, в то время как уровень предложения объектов районного масштаба оценивается на уровне 7% от общего объема.

В продолжение существующей тенденции, на 2010 г. перенесено открытие таких значимых торговых проектов как «Вегас», «Молл Россия» и др. общей площадью около 1,3 млн кв. м.



Торговые центры, планируемые к вводу в 2010 г.

Название

Расположение

Округ

Общая площадь

Девелопер




Вегас (Каширский молл)

МКАД/Каширское ш.

ЮАО

398 000

Крокус Групп




Гагаринский

ул. Вавилова, 3

ЮЗАО

200 000

МСЗ им. С. Орджоникидзе




Молл Россия

Краснопресненская наб., уч. 6,7, д. 8Б.

ЦАО

179 423

DVI Group




Молл Гэлери Митино

Пятницкое ш.

СЗАО

80 000

Meinl European




Военторг

Воздвиженка ул., 10

ЦАО

70 700

АСТ




Гудзон

Каширское ш., 12

ЮАО

120 000

Immoeast




Маркос

Алтуфьевское ш.,

САО

41 800

Маркос




Семеновский (2 очередь)

Семеновская пл., 1

ВАО

40 000

ТЦ "Семеновский"




Фаворит

Южнобутовская ул.

ЮАО

37 000

Фаворит-альянс




Вива

Куликовская ул.

ЮАО

32 000

Perga Development and Management /Accent Russia Opportunity Fund




Альмирал (3 очередь)

пр-т Вернадского, 86

ЮЗАО

32 000

Альмирал




Ключевой

Борисовские пруды ул.

ЮВАО

26 000

Феррострой




Воробьевы горы

Мосфильмовская ул., 70

ЮЗАО

25 000

Дон-Строй




Азовский

Азовская ул

ЮАО

21 700

Кимберли Лэнд



















Итого:

 

1 303 622

 



Источник: NAI Becar

Вследствие влияния мирового финансового кризиса впервые за последние годы наблюдалось значительное сокращение числа заявленных проектов:

Заявленные в 3-м квартале 2009 г. проекты торговой недвижимости

Название

Расположение

Округ

Тип

Общая площадь, кв. м

МФК

ул. Юности, 6

Зеленоград

окружной

21 168

ООО "Дженерал-центр"

Таганская ул., вл. 3

ЦАО

Культурно-досуговый комплекс в составе МФК

122 300 (общая площадь МФК)

Fashion House

трасса Е95

САО

Оutlet mall

40 000

Армада

Кировоградская ул., 11

ЮАО

Мебельный ТЦ

65 000

н/д

ПК "Пушкинская площадь"

ЮВАО

ТЦ в составе МФК "Медиацентр"

124 500 (общая площадь МФК)

Каренфор

Варшавское ш., вл. 139

ЮАО

Специализированный ТЦ

47 876

Итого (общая площадь, вкл. МФК):

 

420 844
Источник: NAI Becar

Спрос

В течение 2009 г. развитие рынка происходило неравномерно - после значительного падения в 1-м квартале и последующей стагнации во 2-м квартале, в течение второго полугодия наблюдалось постепенное восстановление рынка, что проявилось в оживлении спроса со стороны ритейлеров и увеличении потребительской активности населения.

По состоянию на декабрь 2009 г.- январь 2010 г. развитие рынка обусловлено влиянием следующих факторов:


  • положительная динамика индекса потребительской уверенности (данный показатель продемонстрировал 5% рост в 4-м квартале 2009 г.);

  • стабилизация оборота розничной торговли;

  • появление на рынке новых розничных сетей - в 2009 г. на московский рынок вышли такие ритейлеры как H&M, GAP, River Island, Bebe, Ipeqyol (одежда), в сегменте операторов быстрого питания - Burger King, Cinnabon, мебели - Kika.

Вследствие влияния кризиса многие сети потерпели значительные убытки (на фоне высокой зависимости от заемных средств), что нашло свое отражение в увеличении объема сделок по слиянию и поглощению и консолидации многих отраслей ритейла (в частности, продуктовых сетей, магазинов бытовой техники). Например, X5 Retail Group приобрела сеть супермаркетов «Патэрсон», «Азбука вкуса» выкупила 8 универсамов сети «Остров», а в рамках реструктуризации задолженности сети «Мосмарт» контроль над сетью получил Сбербанк.

Несмотря на в целом тяжелую ситуацию, сложившуюся на рынке в 2009 г., в течение года зафиксировано всего несколько сделок по приобретению торговых площадей, большинство из которых осуществлялось в формате перераспределения долей бизнеса между существующими собственниками.



Уровень вакантных помещений

По состоянию на конец 2009 г. уровень вакантных помещений снизился до 8-12% в зависимости от конкретных объектов. При этом стала очевидной дифференциация торговых объектов по уровню качества: если в оптимальных с точки местоположения и концепции проектах уровень вакантных помещений не превышает 5-7%, то в менее удачных комплексах незанятыми могут оставаться до 15%. Стоит отметить, что процесс сдачи в аренду осуществляется более медленными темпами - если до кризиса ввод на рынок нового объекта сопровождался «очередью» из арендаторов, то в настоящее время новые объекты зачастую открываются незаполненными на 20-30%.

Что касается основных торговых коридоров, уровень незанятых площадей варьируется в пределах от 7 (например, Ленинградский проспект) до 11% (Арбат).

Ставки аренды и цены продажи

В результате кризиса общее падение ставок аренды торговых площадей составило от 25 до 40% от уровня середины 2008 г. По состоянию на конец 2009 г. снижение общего уровня арендных ставок и цен продажи качественных торговых помещений прекратилось. Можно констатировать, что рынок аренды достиг ценового «дна» и существенного падения ставок и цен продажи не предвидится.

По состоянию на декабрь 2009 г. ставки аренды на торговые площади в торговых центрах находятся в диапазоне:

Арендаторы

Средние ставки аренды для арендаторов различных категорий,
$ за кв. м/год (без учета эксплуатационных платежей и НДС)


Торговая галерея

1 000 – 2 300*

Якорные арендаторы

100 – 300

Источник: NAI Becar

* - помещения площадью от 20 до 100 кв. м на первом этаже качественных торговых центров

При этом необходимо отметить, что приведенные ставки являются ставками «предложения», в которых учтен последующий торг (от 5 до 18% в зависимости от позиции собственника и качества объекта).

Также применяются различные подходы в стимулировании арендаторов к заключению договоров: введение льготного обменного курса, уменьшение размера страхового депозита, компенсация отделки, удлиненные арендные каникулы (до 1 года). Тем не менее, необходимо отметить, что в высококачественных торговых центрах ставки аренды превышают средние, и, в некоторых случаях, не отличаются от докризисного уровня (до $3 000/кв. м в год - ТЦ «Метрополис», «Атриум», «Европейский» и др.).

Средние ставки аренды для помещений в сегменте street-ритейл на сегодняшний день, в зависимости от района и расположения помещения, варьируются в пределах от $500 до $3 400 за квадратный метр.



Средняя стоимость аренды торговых встроено-пристроенных помещений,

$/кв. м/год*


* помещения площадью от 50 до 200 кв. м, по курсу ЦБ – 29 руб., без НДС и эксплуатационных расходов.
Источник: NAI Becar

Несмотря на снижение общего уровня ставок в результате кризиса, Москва остается одним из ведущих городов по уровню ставок аренды на торговые помещения среди мировых столиц, однако существенно отстает от лидеров:*



* - максимальные ставки аренды торговых помещений в основных торговых коридорах (prime rates), долл. за 1 кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов

В настоящее время средняя цена за квадратный метр торговой площади в Москве колеблется в диапазоне от 3 000 (спальные районы, средняя проходимость) до 15 000 долларов США (внутри Садового Кольца, на основных торговых коридорах, с отделкой), в зависимости от расположения и индивидуальных характеристик помещения (расстояние до центра, транспортная доступность, уровень отделки, наличие витрин и др.).


Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости


  • Продолжающаяся стабилизация на рынке, что проявляется в прекращении падения ставок аренды на качественные торговые помещения;

  • Высокая активность в сфере слияний и поглощений (перераспределение прав собственности в ритейле), консолидация отдельных сегментов;

  • Рекордный объем ввода новых объектов (около 1 млн кв. м);

  • Укрупнение масштабов торговой недвижимости (91% ввода торговых центров в 2009 г. обеспечен объектами площадью более 60 тыс. кв. м);

  • Высокий уровень конкуренции между объектами за арендаторов, вследствие чего происходит дифференциация объектов по уровню качества, выявляются ошибки и конкурентные преимущества конкретных объектов;

  • Сохранение льготных условий для арендаторов - использование системы оплаты аренды в зависимости от оборота, арендные каникулы, краткосрочные договора аренды, уменьшенный страховой депозит и др.;

  • Увеличение сроков экспозиции новых объектов;

  • Снижение числа заявленных проектов;

  • Продолжается экспансия как иностранных ритейлеров на российский рынок, так и расширение присутствия российских операторов (увеличение числа точек, диверсификация форматов);

  • Фиксируется смещение спроса на товары демократичных марок и продукцию дисконт-магазинов, создаются предпосылки для создания outlet-центров.


Прогноз


На 2010 г. запланирован выход на рынок порядка 1,3 млн кв. м торговой недвижимости. Однако реальный объем ввода, вероятно, составит около 900 тыс. кв. м торговых площадей. Крупнейшие проекты, которые должны быть введены в следующем году, это проекты, которые в настоящее время находятся на завершающей стадии реализации, - «Молл Россия» (180 000 кв. м), «Вегас» (398 000 кв. м), Гагаринский (200 000 кв. м) и др.

В целом, перспективы дальнейшего развития рынка торговой недвижимости Москвы обусловлены следующими факторами:



  1. После 2010 г. ввод торговых комплексов существенно сократится за счет снижения числа новых проектов и объемов текущего строительства.

  2. Целый ряд компаний продолжает активную экспансию на российский рынок, что может привести к увеличению сделок на рынке слияний и поглощений. Кроме того, в ближайшее время ожидается выход на рынок таких игроков как Wal-Mart, Uniqlo и др. Массовый выход на рынок также планируют операторы в сегменте быстрого питания (Beard Papa’s, Dunkin Donats, и др.)

  3. На фоне развития иностранных ритейлеров спрос со стороны российских игроков также имеет тенденцию к росту - активное расширение планируют многие продуктовые сети, в т.ч. «Зеленый Перекресток», «Оливье», «Дикси» и др.

  4. Существующий уровень обеспеченности населения качественными торговыми помещениями все еще значительно ниже уровня европейских столиц.

В совокупности, данные факторы свидетельствуют о том, что Москва остается перспективным рынком для инвестиций в сектор торговой недвижимости.

Относительно динамики ставок аренды можно прогнозировать их 10-12%-ное повышение в 1-м квартале 2010 г. в результате перезаключения краткосрочных договоров, подписанных в 2008 г. В первую очередь повышение ставок коснется успешных торговых объектов и помещений с высокой проходимостью, расположенных на основных торговых коридорах.



Build on the power of our network.тм Over 325 offices worldwide. www.naiglobal.com



izumzum.ru