Анализ вторичного рынка жилой недвижимости г. Днепропетровск..

Cегментация рынка недвижимости – это разделение рынка на однородные группы. Сегментация позволяет выяснить особенности функционирования конкретной части рынка недвижимости, на котором присутствуют все группы предлагаемых к реалиазции объектов недвижимости. В основу сегментации положены характеристики недвижимости, с уетом того что по своей природе рынок недвижимости является региональным, сформированным в рамках определенной местности.

Для отражения территориальной структуры рынка выделены следующие сегменты:

- центральная зона

- серединная зона

-периферийная зона.

К центральной зоне города отнесены следующие районы, выделяемые в г. Днепропетровск:

- Центр

- Нагорный район

- район центрального железнодорожного вокзала (к востоку, северо-востоку и юго-востоку).

В серединную зону включены:

- пр. Гагарина

- тупик 4-го трамвая

- ул. Чкалова (к югу от нее)

- пр. Кирова

- ул. Титова

- ул. Героев Сталинграда (северная часть)

- ул. Рабочая и Чичерина

- пр. Пушкина.

Остальные районы – жилые массивы и поселки включены в периферийную зону.

Весь жилой фонд города можно разделить по типам домостроений, в зависимости от времени постройки и проекта:

- вновь построенное жилье (период возведения с 2000 года), в эту категорию относят новостройки, элитное жилье, бизнес и эконом класс, в основном кирпичные здания, а также каркасные здания, возведенные из монолитного железобетона;

- жилые дома постройки периода 1970 -1990 г.г, в эту категорию попадают высотные панельные, кирпичные и блочные здания, так называемое социальное жилье;

- жилые дома постройки периода 1960-1970 г.г.. в эту категорию попадают «хрущевки» и «брежневки», 5-тиэтажные здания, кирпичные и панельные;

- жилые дома постройки периода 1920-1960 г.г., в эту категорию попадают «сталинки», в основном кирпичные здания средней и малой этажности;

- жилые дома постройки периода до 1920 г., в эту категорию попадают «екатерининки», в основном здания кирпичные, с деревянными и металлическими перекрытиями.

По качеству и потребительским свойствам:

- люкс или элитное жилье;

- бизнес класс;

- эконом жилье;

- социальное жилье.
Данные о структуре жилого фонда г. Днепропетровска и области за последние 10 лет.

Жилой фонд города и области	1990	1995	2000	2005	2009	2010
в среднем на 1 жителя, кв.м.	17,4	19,8	21,2	22,5	23,2	23,3
весь жилой фонд, тыс.кв.м.	68092	76289	77828	78772	79094	79043
городской жилой фонд, тыс.кв.м.	54412	61686	63166	63894	64138	64080
в среднем на 1 городского жителя, кв.м.	16,7	19,1	20,6	21,8	22,5	22,5
сельский жилой фонд, тыс.кв.м.	13680	14603	14662	14878	14956	14963
в среднем на 1 сельского жителя, кв.м.	21,3	23,2	24,2	25,8	26,8	27

Анализируя данные статистики о количестве населения и площади административных районов, получены показатели плотности населенности районов города. Так, самым густонаселенным районом города стал Жовтневый район (показатель 16,429 тыс.человек на 1 га
Самым большим по размеру территории является Ленинский район города (8870,2 га), а самым маленьким – Кировский район (1040,3 га).

Наибольшее количество жителей проживает в Жовтневом районе города – 16,42% от всего городского населения, а наименьшее – в Кировском районе (6,514%).


Плотность заселенности городских территорий в виде административных районов представлена на диаграмме ниже. Самым густонаселенным районом города является Кировский с показателем 63,18 чел на 1 га, а наименее населенным является Самарский район города с показателем 11,4 чел/1 га.


Анализируя ситуацию с количеством жилого фонда по административным районам города, можно сказать, что самым застроенным районом города является Жовтневый район, а самым малозастроенным является Кировский район (что объясняется большим количеством 5-тиэтажных хрущевок и малой площадью района).


За 6 мес. 2011 года, среднее падение цены по всем типам домов и квартир города Днепропетровск составило -5,49%.

Больше всего потеряли в цене 3-комнатные хрущевки в центральной части города – около 19%. Что объясняется все более низкой привлекательностью подобного жилья для потенциального покупателя – устаревшие конструктивно-планировочные решения и низкая функциональность жилья являются наиболее весомыми аргументами в пользу снижения цены, даже более весомыми чем местоположение объекта.

Небольшой прирост (+1,5%) потеряли 1-нокомнатные хрущевки в серединных частях города, что объясняется высокой ликвидностью 1-нокомнатных квартир в принципе и тем, что серединные районы города наиболее плотно застроены именно хрущевками.

Средняя цена хрущевок в центральной части города составила 1126 долларов/1 кв.м., в серединной части – 936 долларов /1 кв.м., и в периферийной части – 714 долларов/1 кв.м.

Средние цены предложения вторичного жилья, для зданий тип «хрущевка» за 6 мес.2011 г..

Тип зданий - «хрущевка»
Среднее значение цены предложения, $/1 кв.м.	1-нокомнатные квартиры		2-хкомнатные квартиры		3-хкомнатные квартиры
	За 6 мес.2011 г.	За 3 мес. 2011 г.	За 6 мес.2011 г.	За 3 мес. 2011 г.	За 6 мес.2011 г.	За 3 мес. 2011 г.
центр	1122	1170	1255	1372	1000	1235
середина	1006	991	930	952	871	945
периферия	754	774	722	745	666	703

Поквартальное изменение цены предложения вторичного жилья, для зданий тип «хрущевка».

Изменение цены предложения за 6 мес.2011 года,%	1-нокомнатные квартиры	2-хкомнатные квартиры	3-хкомнатные квартиры
центр	-4,102	-8,527	-19,028
середина	+1,513	-2,310	-7,83
периферия	-2,583	-3,087	-5,263

Как видно из таблицы, за период 2-го квартала 2011 года, средняя цена 1 кв.м. предложения к продаже вторичного рынка жилой недвижимости расположенной в зданиях типа «хрущевка» города Днепропетровска, характеризуется следующим образом:

- средняя цена 1 кв.м. 1 –нокомнатных квартир снизилась на 1,72%, 2-хкомнатных квартир – на 4,63%, и 3-хкомнатных – на 10,71%.
Что касается жилья, расположенного в высотных зданиях, то здесь наибольшее падение показали 1-но и 2-хкомнатные квартиры, расположенные в центральных частях города, они потеряли в цене – соответственно 5,18% и 6,225%. Это можно объяснить следующим – центральная часть города активно застраивается, и квартиры во вновь построенных домах гораздо более привлекательны, они не имеют функционального износа, в них учтены современные требования по теплоизоляции и планировочным решениям. Кроме этого, наблюдается четкое расслоение качества населения, которое при условии наличия высокой и средней платежеспособности становится капризным покупателем, и все более предпочитает центральную часть города и качественное жилье, пусть не бизнес-класса, но хотя бы эконом, а не социального, к которым относятся анализируемые высотки.

Рост показали 2-комнатные квартиры, расположенные в высотных домах в серединной части города – порядка 8,17%, а на периферии порядка 0,5%. Что говорит о дальнейшей востребованности социального жилья, а кроме того 2-комнатные квартиры средней площади (около 50 кв.м.) являются высоколиквидными, среди прочих.

Средняя цена высоток в целом по городу составила: в центральной части города 1775 долларов/1 кв.м., в серединной части – 1097 долларов /1 кв.м., и в периферийной части – 852 доллара/1 кв.м.
Средние цены предложения вторичного жилья, для зданий тип «высотка» за 6 мес.2011 г.

Тип зданий – «высотка»
Среднее значение цены предложения, $/1 кв.м.	1-нокомнатные квартиры		2-хкомнатные квартиры		3-хкомнатные квартиры
	За 6 мес.2011 г.	За 3 мес. 2011 г.	За 6 мес.2011 г.	За 6 мес.2011 г.	За 3 мес. 2011 г.	За 6 мес.2011 г.
центр	1344	1418	1699	1813	2282	2195
середина	1057	1060	1053	974	1181	1185
периферия	859	872	854	850	842	842

Поквартальное изменение цены предложения вторичного жилья, для зданий тип «высотка».

Изменение цены предложения за 6 мес.2011 года,%	1-нокомнатные квартиры	2-хкомнатные квартиры	3-хкомнатные квартиры
центр	-5,187	-6,225	+3,966
середина	-0,318	+8,171	-0,302
периферия	-1,570	+0,503	-0,01

Как видно из таблицы, за период 2-го квартала 2011 года, средняя цена 1 кв.м. предложения к продаже вторичного рынка жилой недвижимости расположенной в зданиях типа «высотка» города Днепропетровска, характеризуется следующим образом:

- средняя цена 1 кв.м. 1 –нокомнатных квартир повысилась на 2,35%, 2-хкомнатных квартир снизилась на 0,82%, и 3-хкомнатных снизилась на 1,23%.